Hur man köper en lägenhet som redan finns i en inteckning

Är det möjligt att köpa en lägenhet som redan finns i en inteckning

Lånebostäder är pantsatta av banken - ett register över detta finns i Unified State Register of Real Estate. Ägaren kan inte genomföra transaktioner med en sådan lägenhet utan låntagarens tillstånd: Rosreestr registrerar helt enkelt inte äganderätten. Men det betyder inte att du inte kan sälja eller köpa pantsatta fastigheter. Det är bara att själva proceduren blir lite mer komplicerad och längre.

Varför sälja en lägenhet som har en inteckning

Om lägenheten gick till banken genom domstolen eftersom ägaren är i skuld på lånet, så säljer finansinstitutet det genom en offentlig auktion. När ägaren själv bestämmer sig för att sälja pantlån kan potentiella köpare vara misstänksamma om detta. Ha inteckningar det finns ett rykte för slaveri, vars bojor bara kan kastas med den sista betalningen. Om en person säljer en lägenhet är det något som är fel med honom eller lägenheten, tror vissa.

Faktum är att det kan finnas en miljon anledningar. Ägaren bestämde sig för att flytta till en annan stad för arbete eller till en större lägenhet på grund av tillägget till familjen. Makarna skiljs, vill betala av skulden och dela pengarna för inteckningslägenheten. Låntagaren har förändrat ekonomiska förhållanden, han klarar inte lånet och vill ge tillbaka det innan situationen blir irreparabel.

Naturligtvis kan anledningen vara något obehagligt: ​​taket läcker, det finns en droghål vid ingången och förvaltningsbolaget samlar in så mycket pengar som om det strömmar trottoarerna med Swarovski-kristaller på vintern. Men du är inte försäkrad mot sådana risker även när du köper en lägenhet utan inteckning - du behöver bara kolla allt.

Nu i Ryssland nästan hälftenAndelen inteckningstransaktioner med bostäder i Ryssland namnges fastighetstransaktioner sker med inblandning av en inteckning. Så det kommer att finnas fler lägenheter på marknaden med en inteckning.

Är det lönsamt att köpa en lägenhet som redan finns i en inteckning

När en bank säljer en gäldenärs lägenhet vid en offentlig auktion kan en betydande rabatt förväntas. För en finansiell institution är detta en tillgång som inte är kärnan, så den försöker bli av med den helt enkelt genom att returnera sin egen.

När man säljer ett hus av ägaren kan man inte förvänta sig ett ovanligt förmånligt pris. Men han kan fortfarande kasta bort lite - för onödiga problem och för att motivera dig att köpa en lägenhet med besvär.

Hur man köper en lägenhet med en inteckning

Beroende på förhållandena kan du köpa en lägenhet på olika sätt.

Med återbetalning av hypotekslån under transaktionen

Betingelser: transaktionen genomförs med samtycke från banken där den nuvarande ägaren utfärdade inteckningen; köparen köper föremålet kontant.

Det säkraste systemet. Det skyddar alla parter i transaktionen: köparen, säljaren och banken. Låt oss titta på ett exempel.

En lägenhet för 3 miljoner rubel säljs. Banken ger sitt samtycke till transaktionen och bestämmer storleken på den återstående skulden - 500 tusen rubel. Två celler används för beräkningar. Innan köp- och försäljningsavtalet undertecknas läggs köparens pengar i dem: 500 tusen i en och 2,5 miljoner i en annan.

Dokumenten för cellerna föreskriver vem som kan hämta räkningarna och när. Om köp- och försäljningsavtalet undertecknas och äganderättsöverföringen registreras hos Rosreestr kommer banken att kunna ta sina 500 tusen från en cell, säljaren - 2,5 miljoner från den andra, och köparen - en inteckning att ta ut besvär. Om affären misslyckas returnerar köparen sina medel och inget kommer att förändras för resten.

Ibland kan medel för ett lån sättas in inte via en cell utan direkt till banken, men finansinstitutet är i alla fall aktivt involverat i processen.

Med överlåtelse av skuld

Betingelser: transaktionen genomförs med bankens samtycke köper köparen bostad på en inteckning från samma bank.

Köparen lämnar in en ansökan om inteckning till banken som om han köper någon lägenhet. Godkännandeprocessen kommer att vara liknande och kommer att ta ungefär samma tid. Eftersom han kommer att bli låntagaren vid köpet kommer finansinstitutet att kontrollera hans solvens och bestämmerom din klient är redo att träffa honom.

Här, utöver köp- och försäljningsavtalet, ingås ett avtal om tilldelning av fordringar på ett gammalt lån eller ett nytt låneavtal mellan banken och köparen. Besväret i Rosreestr tas bort och en ny införs med registrering av rättigheterna för nästa ägare.

Tatiana Trofimenko, ledande advokat, European Legal Service

Detta system är också ganska säkert.

Med tidig återbetalning av hypotekslån på köparens bekostnad

Betingelser: banken går inte med på att sälja lägenheten köper köparen lägenheten för kontanter. Eller köparen tar ett lån från en annan bank.

I detta fall återbetalar köparen lånet. Följaktligen borde han ha ett belopp motsvarande resten av skulden. Parterna slutar ett preliminärt avtal för försäljning och köp av en lägenhet, enligt vilken pengar överförs till säljaren för att stänga inteckningen. Sedan tas besväret bort från lägenheten och sedan säljs bostaden som fastighet utan säkerhet.

Detta alternativ är mer riskabelt för köparen, eftersom pengarna överförs enligt ett avtal som inte är föremål för registrering hos Rosreestr.

Tatiana Trofimenko, ledande advokat, European Legal Service

I teorin kan säljaren vägra att registrera köp- och försäljningsavtalet med Rosreestr. Köparen kommer att kunna ta emot pengar från det, men bara via domstolarna.

Vad man ska komma ihåg

• Du kan köpa en lägenhet som redan finns i en inteckning.
• Det bör kontrolleras på samma sätt som bostäder utan besvär.
• Det är säkrare att köpa en lägenhet med bankens samtycke och med dess deltagande.