Uthyrning, återförsäljning och fonder: 7 sätt att tjäna pengar på fastigheter

1. Hyr ut en lägenhet

Metoden är enkel, men det är viktigt att agera inom lagen. Det första steget är ett kontrakt. För både långtids- och dagsuthyrning måste avslutaRyska federationens civillag. Kapitel 35 Att hyra en bostad skriftligt avtal med arbetsgivaren. Detta för att skydda ekonomi och egendom ifall hyresgästen skadar möblerna eller börjar släppa lägenheten utan din vetskap. Utan kontrakt blir det svårt att argumentera och söka ersättning. Ett annat sätt att säkra dig ekonomiskt - taRyska federationens civillag. Artikel 329 Sätt att säkerställa uppfyllandet av skyldigheter nya hyresgäster har en deposition och anger i kontraktet i vilka fall beloppet inte kommer att återbetalas till hyresgästen.

Den andra viktiga punkten är skatter för att hyra en lägenhet. IndividerSkattelagen artikel 224. skattesatser betala 13 %, IPRyska federationens skattelag artikel 346.20. skattesatser förenklat - 6%. Om detta inte görs finns det risk för braRyska federationens skattelag artikel 122. Utebliven eller ofullständig betalning av skattebelopp (avgifter, försäkringspremier)

— från 20 till 40 % av det obetalda skattebeloppet. Det frigör inte skulden i sig.

Hyr ut en riktig och fullt betald lägenhet och bostad köpt med bolån. Men vi måste ta hänsyn till efterfrågan på fastighetsmarknaden och priser från banker. Låt oss säga att om kostnaden för hyran sjunker med 4%, och bolånet äter ytterligare 3% per år från avkastningen, kan du vara i minus. Det gäller särskilt nu då fastighetspriserna och bolåneräntorna har skjutit i höjden under våren.

2. Organisera andrahandsuthyrning av hyresbostäder

Området du hyrt kan vara ta omRyska federationens civillag artikel 615. Användning av hyrd egendom till en annan person. I det här fallet behöver du inte köpa en lägenhet, men det är viktigt att inhämta samtycke från ägaren och fixa det i det primära hyresavtalet.

Det finns två sätt att tjäna pengar här:

1. Hyr ut en del av lokalen. Låt oss säga att du hyr en tvårumslägenhet och sätter en person till i ett extra rum.
2. Hyr ut det hyrda utrymmet vid frånvaro. Hitta en tillfällig hyresgäst för bostad för en semester eller affärsresa.

Dessutom kan kostnaden för en andrahandsuthyrning ökas på grund av frånvaron av förpliktelser. Den primära hyresgästen är fortfarande ansvarig inför ägaren för fastighetens skick och betalning i tid, och andrahandshyresgästen behöver inte oroa sig för detta.

För tryggheten är det också viktigt att sluta ett avtal liknande det som upprättas vid uthyrning av bostad. Det enda nya villkoret är att giltighetstiden för detta dokument inte kan överstiga villkoren för det primära.

3. Investera i kommersiella fastigheter

Det är inte nödvändigt att spendera tiotals eller hundratals miljoner, eller kanske till och med miljarder rubel för att öppna ett köpcentrum eller förvandla en lägenhet på bottenvåningen till en butik eller ett kafé. Du kan investera i kommersiella fastigheter med ett relativt litet belopp till hands genom värdepappersfonder (UIF). De samlar in pengar från investerare och investerar dem, och i utbyte får fonddeltagarna en andel - en säkerhet som bekräftar ägandet. Fonder kan hantera olika tillgångar - aktier, obligationer, affärer och faktiskt kommersiella fastigheter.

Beroende på tillgångens likviditet, det vill säga förmågan att snabbt sälja den, är fonder öppna, intervall, utbyte och stängda. Fastighetsfonder är vanligtvis bara stängda sådana: det är ganska lätt att köpa aktier när som helst i bankansökningar, men att betala tillbaka dem efter stängning (tidsfristerna anges omedelbart). Det kommer att vara möjligt att lämna fonden tidigare än det planerade datumet endast genom att sälja andelen vidare till en annan person.

Avkastningen ger här en förändring i aktiens värde: den växer tillsammans med priset på fastigheter och avgifter från hyresgästerna. Betalningsfrekvensen beror på strategin för den slutna fonden:

• Om fonden investerar i kommersiella fastigheter under uppförande, kommer det att vara möjligt att göra vinst först efter att den tagits i drift. Innan aktien är såld kommer inga pengar att krediteras kontot.
• Om fonden köper färdiga fastigheter får aktieägarna tillfälliga hyresintäkter varje kvartal. Det finns ingen anledning att vänta på inlösen av aktien för att få inkomst. Kontrakt med hyresgäster ingås för en lång period (från 5 till 15 år), vilket säkerställer stabiliteten i betalningarna.

I alla fall, efter att fonden stängt, säljs fastigheten och pengarna fördelas mellan investerare. Beloppet för den initiala insättningen ökar på grund av vinsten från ökningen av priserna på objekt.

Det finns risker med det här sättet att tjäna pengar. Till exempel kan tidig utträde av hyresgäster eller en minskning av marknadsvärdet på fastigheter påverka lönsamheten. För att aktien ska vara stabil måste du noggrant studera fonden innan du köper: kolla dess historia, recensioner, se vilka kunder den arbetar med.

4. Sälj vidare den "dödade" lägenheten

Det finns tillräckligt med lägenheter på den sekundära fastighetsmarknaden med dåliga reparationer, nödkommunikation eller lagöverträdelser. På grund av problem är deras kostnad vanligtvis låg - även om läget är bra och bilderna är imponerande. Du kan tjäna pengar på sådana fastigheter om du tar bort alla brister och lägger ut till försäljning till marknadspris.

I det här fallet måste du i förväg bedöma dina förmågor och graden av problematik i lägenheten. För att få det till ett attraktivt utseende måste du spendera energi, investera i efterbehandlingsmaterial, VVS-tjänster, anlita en advokat och ställa dokument i ordning. Dessutom måste du agera snabbt efter köpet: det finns en risk att under reparation och lösning av andra problem kommer marknadsvärdet på bostäder att falla och radera alla potentiella fördelar.

5. Köp en lägenhet i ett hus under uppförande

I byggskedet kostar bostaden mindre och när lägenheten är klar kan du sälja den vidare för mer och vinna på skillnaden i pris. I detta fall ingås ett aktieavtal - förvärvatFederal lag nr. 214-FZ av den 30 december 2004 "Om deltagande i delat uppförande av flerbostadshus och andra fastighetsobjekt och om ändringar av vissa ryska rättsakter Federation". Artikel 4 Avtal om deltagande i delat byggande äganderätten, inte själva lägenheten. För att undvika problem med utvecklaren måste du i förväg se till att texten i dokumentet anger villkoren för driftsättning, villkoren för överlämnande av nycklarna och villkoren för ersättning. Med det senare blir det lättare att lösa problem om det slutliga bostadsutrymmet visar sig vara annorlunda än det som anges i kontraktet när det gäller bilder eller andra villkor.

Dessutom, innan du köper, är det viktigt att noggrant överväga byggherrens historia och rykte - annars finns det risk att du hamnar i en långsiktig konstruktion eller bara får en misslyckad lägenhet. För att göra detta måste du studera dokumenten på utvecklarens webbplats, bryta in dem Enhetligt informationssystem för bostadsbyggande och arkivskåp av skiljemål, samt läsa kundrecensioner.

6. Investera i inteckningsskyddade värdepapper (MBS)

Värdepapper med säkerhet i hypotekslån - obligationer, producerasFederal Law "On Mortgage Securities" daterad 11 november 2003 N 152-FZ banker. Arbetsschemat är som följer: bankens klient tar pengar från honom för att köpa fastigheter, och banken utfärdar värdepapper för samma belopp och skickar dem till börsen, där de köps av investerare. Banken i det här fallet vinner genom att kompensera de medel som spenderas på att utfärda ett lån, och investeraren får garantiinkomst: vinsten är fast och droppar en gång i kvartalet eller sex månader från den ränta som banken betalar borgenär.

Den största nackdelen med denna metod är långsiktig: du kan ta ut insättningen först efter att inteckningen är betald i sin helhet, och detta är vanligtvis årtionden. Dessutom finns det en risk att låntagaren inte kan betala bolånet alls. Men insättningsbeloppet kan vara vilket som helst: det är verkligt att köpa ICB för 1 000 rubel. Och de säljs på börser - du behöver inte gå någonstans och interagera med tredje part för att köpa.

7. Köp utvecklarobligationer

Utvecklare kan nu inte använda aktieägarnas medel för att bygga nya hus – pengarna finns på spärrade konton. Och de behöver finansiering, så de släppVärdepapper istället för tegelstenar: vad du behöver veta om utvecklarobligationer / RBC obligationer: investerare köper dem, det vill säga de ger medel för genomförandet av projekt, och utvecklaren returnerar sedan pengarna, men med ränta.

AvkastningVolymen av placerade obligationer av utvecklare i Ryssland nästan fördubblades under året / TASS här är hög - 10-15%, men det finns många risker. Till exempel, om efterfrågan på bostäder i nya byggnader minskar, kommer företagens försäljningssiffror att sjunka - det finns inga pengar att betala ränta.