Hur man gör ett hyresavtal

Bara göra en reservation: i den här artikeln kommer vi att fokusera just på kontraktet kommersiell uthyrning av lokaler, som styrs av Kapitel 35 i civillagen och partiellt Kapitel 5 i Housing CodeDet är att anställa en enskild lägenhet. I lagen finns en skillnad mellan att hyra kontrakt (som är en fysisk person) och leasing (som är en juridisk person). Men i vanligt tal ordet används väletablerad "hyra". Därför, i materialet för enkelhetens skull kommer vi att använda båda begreppen - "hyra" och "hyra" - som likvärdiga.

dokument

I inget fall tveka inte att fråga hyresvärden att tillhandahålla ett komplett paket av dokument:

• pass;
• nödvändigtvis ett intyg om registrering av äganderätten till lägenheten;
• Valfritt: betalda kvitton för allmännyttiga betalningar (se till att den inte har någon skuld) och ett utdrag ur huset av de personer som är registrerade på huset.

Om ägarna till lägenheten ett par, är inte tillräckligt samtycke en av dem, måste du skaffa samtycke av alla. Kanske tre scenarier:

1. Fäst ett skriftligt samtycke av alla delägare.
instagram viewer
2. En delägare ingår ett avtal med en fullmakt från den andra.
3. Vid slutet av kontraktet alla ägarna är närvarande personligen (Om avtalet säger att lägenheten är att hyra samtidigt alla ägare).

Från människor som inte är ägare, men är registrerade i huset vid behov skriftligt medgivande. Annars kan de hävda sina rättigheter när som helst, och du kommer att behöva omgående leta efter nya bostäder.

Eftersom vi talar om att anställa en lägenhet, då arbetsgivaren - en individ. Därför är det nödvändigt att ta ett pass. Om du ska bo i en lägenhet mer än ett, då passuppgifter i den andra (tredje, femte) är hyresgästen krävs också.

Kontraktet för uthyrning av fast egendom föremål för statlig registrering. Med undantag för de avtal som ingåtts i mindre än ett år.

tid

Anställningsavtalet kan vara kortvarig (upp till ett år) och lång sikt (från ett till fem år). Om avtalet om perioden är inte ett ord, är det troligt att han fängslades under en period av högst fem år. Den största skillnaden mellan långa och korta kontrakt - villkoren för vräkning.

korttidskontrakt

Ägaren kan föreskriva en period under vilken avtalet kan sägas upp av parterna i förväg. Om en sådan period inte anges, inte har rätt att vräka hyresgäster före utgången av kontraktet. Men i slutet av denna period, redan beslutar ägaren att fortsätta att ta en lägenhet med samma hyresgäster eller söka andra.

långsiktigt avtal

Till en del med hyresgäster till ägaren mycket svårare. Vid utgången av kontraktet hyresvärden inte helt enkelt nöja sig in i en lägenhet för någon annan om han inte underrättats om sin önskad hyresgäst inte mindre än tre månader före utgången av kontraktet, är det troligt att kontraktet automatiskt förlängas med den gamla villkor.

Om hyresvärden säger att han inte längre planer på att lämna över egendom måste hyresgästerna flytta ut. Men i detta fall han verkligen inte kan ta lägenheten i minst ett år, annars tidigare hyresgäster har rätt att gå till domstol och ersättning efterfrågan på skadestånd.

I motsats till hyresvärden, kan hyresgästen säga upp avtalet när som helst utan förklaring.

Tillstånd av lägenheten och egendom

Reparationer och förbättringar

Brännande frågan: vem gör reparationer? Vanligtvis kontraktet är formuleringen att "efter utgången av hyreskontraktet hyresgästerna är skyldiga att återlämna lokaler i samma form som den beviljades." Därför bör kontraktet omedelbart anger att du kan ändra i en lägenhet och vad som inte.

Dessutom utan medgivande från ägaren av hyresgästerna har ingen rätt till återuppbyggnad och renovering av lokaler. Till exempel kan reparationen inte bara ta och riva innerväggar och expandera dörren.

Om reparationen kan utföras är kontraktet krävs att förskriva, hur mycket bör minskas hyror. Om indikationen inte kan en situation uppstå att du själv kommer att reparera allt, och ägaren helt enkelt vägra att betala dina utgifter.

Alla reparationer och utgifterna för det - på axlarna av hyresgästen. Den upprätthåller inte bara ordning i lägenheten, men också är ansvarig för säkerheten av egendom.

Översyn av hyresvärden ska göra, och alla kostnader betalas av honom (om inte annat anges i avtalet). Om hyresvärden inte visar intresse för översyn när det behövs, har att ta bort egendom rätt att:

• självständigt utföra översyn, föreskrivs av kontrakt eller orsakas av tvingande nödvändighet, och med uthyraren att återvinna kostnaden;
• kräver en motsvarande minskning av hyra;
• att kräva uppsägning av kontraktet och skadestånd.

När du gör reparationer eller köpa något nytt i en löstagbar lägenhet, juridiskt sett, du gör förbättringar. De kan vara skiljbara och oskiljaktiga. Till exempel, om hyresgästen på egen bekostnad ställa in luftkonditioneringen eller värmare (och hyresvärden inte minska hyran och täcker inte kostnaderna) är det rätt att ta dem med sig.

Tomträtt förbättringar, till exempel nya tapeter, utan zaberosh utan att förstöra utseendet på lägenheten. Därför kan hyresgästen kräva återbetalning av deras värde när avtalstiden löper ut. Men kravet är uppfyllt i fallet, om avtalet anger att hyresvärden inte hade några invändningar mot denna förbättring.

tillstånd av egendom

Hyresvärden måste ge hyresgästen en fastighet i gott skick. Detta innebär att om något hindrar dig att använda lägenheten, måste hyresvärden fixa denna sak egen bekostnad. Även den om han inte visste vid tidpunkten för leverans av lägenheten. Till exempel du flyttade in och var förvånad över att finna att alla rören länge har ruttnat och tvätta i duschen är helt enkelt omöjligt. Hyresvärden måste fylla detta gap så snart som möjligt och helt gratis. Om den inte gör det, kan du antingen ta bort orsaken till sina egna och till ersättning efterfrågan eller att häva avtalet.

Varning: hyresvärden måste fixa egen bekostnad endast de nackdelar som varken han eller du känner.

Om inspektion av lägenheten ser att det är något som inte fungerar, eller om du har blivit varnad om detta i förväg, har du din rätt - att gå med på ett sådant tillstånd eller leta efter ett bättre alternativ.

Även advokater rekommenderar att utöver avtalet för att göra handling av mottagnings lägenheter. Eftersom det är föreskrivet tillstånd av möbler, VVS, golv, fönster och andra saker. Därefter kommer detta att hjälpa undvika tvister om kvaliteten på reparation och möbler. Naturligtvis i lägenheten av den gamla sovjetiska möbler och utrustning utan det du inte kan göra. Men ägaren, återförsäljaren boende med dyra möbler och vitvaror, är intresserade av det faktum att all egendom tillbaka till den i gott skick, så det kan även bifoga bilder av egendom och kontroller som bekräftar hans kostnad. Egendämpning givetvis beaktas. Men för det brutna TV-skärmen hyresgästen kommer att få betala.

Var uppmärksam på sådant som en "delat ansvar", om du hyr en lägenhet med någon i klubbverksamhet. Om avtalet inte föreskriver klausul solidariskt ansvar kommer hela ansvaret bäras av den som ingått avtalet. Det är om din vårdslös granne att något kommer att bryta, och kontraktet avgift registreras bara du, och sedan måste betala för dig.

hyra

Kontraktet ger konstitutionen, villkoren för uthyrning betalning. Om specifika instruktioner om att ingen, antas det att de liknar de som vanligen används när du hyr en liknande fastighet: i fallet av lägenheten är en solid mängd betalningen varje månad.

Om hyresvärden frågar omedelbart att betala för 2-3 månader i förväg eller löfte, i avtalet krävs för att registrera.

Dokumentet ska också ange hur ofta och i vilken utsträckning hyresvärden kan höja avgiften. I praktiken ökar vanligtvis fast hyra varje år upp till 10% av det ursprungliga värdet. Men allt detta avgörs av parterna.

Om avtalet inte sådan klausul a ingår, har hyresvärden fortfarande rätt att höja hyran, men det kan göras en gång om året. Dessutom måste han meddela hyresgästen i förväg skriftligen. Om de nya villkor inte var nöjd kan han häva avtalet ensidigt.

Hyrestagaren har också rätt att kräva en minskning av hyran, om på grund av omständigheter utanför dess kontroll, villkoren i hyrda lokaler försämrats.

dessutom

Prata med ägaren om alla detaljer. Du kommer förmodligen måste uppfylla ofta. Han oroade sin lägenhet, du oroa dig för kvaliteten på boende, så lära sig att förhandla och sätta allt detta muntligt avtal i dokumentet.

Sällsynta, men det händer obehaglig situation: ibland ägarna vilja gå utan förvarning, även i frånvaro av invånare och flera gånger i månaden. Detta är orsaken till uppsägning av kontraktet med ersättning av hyresgästen omlokalisering kostnader. För att undvika detta, helt enkelt lägga en linje till överenskommelse om hur ofta ägare kan ha dyka upp, om att varna dig om det i förväg är nödvändigt, och ange förbudet mot spontana besök på din nr.

Lär dig hur hyresvärden gäller till gästerna, till djuret, och ange detta i kontraktet.

Endast förhandla och fastställande alla detaljer som materia, kommer båda sidor att kunna leva utan konflikter och utan alltför mycket oro.

Uppsägning av avtalet i domstol

Vi har redan talat om det faktum att uthyraren inte är lätt att skiljas med hyresgästen, den viktiga roll som spelas av typ av kontrakt. Men arbetsgivaren har rätt att säga upp avtalet när som helst, men med ett villkor: han måste meddela hyresvärden hans önskan om de tre månader skriftligen.

Men ibland är överens mänskligt omöjligt, och på ena sidan finns det bara en väg ut - att söka rättvisa i domstol, och att säga upp avtalet.

På begäran av uthyraren kontraktet kan förtid av domstolen i de fall där hyresgästen:

• Den använder fastighet till en väsentligt avtalsbrott, eller med upprepade kränkningar;
• signifikant försämras egenskapen;
• mer än två gånger i rad inte betalar hyran i tid;
• inte översyn av fastigheten inom den tid som anges i avtalet, om avtalet översyn åligger hyresgästen.

Hyresvärden kan säga upp avtalet i domstol, endast om det är skriftligt kräver att hyresgästen att eliminera kränkningar.

På begäran av hyresgästen hyreskontraktet kan förtid av domstolen i de fall då:

• hyresvärden inte tillhandahålla varor eller skapar hinder att använda fastigheten i sin helhet;
• Egenskapen har brister som inte föreskrivs av uthyraren i kontraktet, var inte tidigare känt att hyresgästen och kunde inte detekteras under inspektionen av egenskapen;
• hyresvärden inte göra stora reparationer på fastigheten som anges i avtalet eller en rimlig tid;
• egendom på grund av omständigheter utanför kontroll hyresgästen i ett tillstånd olämpligt för användning.

Vid uppsägning av hyresavtalet hyresgästen skyldig att återlämna egendomen till uthyraren i samma skick som den fått, med hänsyn till normalt slitage eller i det skick som anges i avtalet.

Sammanfattningsvis anser vi ytterligare två viktiga punkter.

Om hyresvärden ger eller säljer egendom som hyrs ut hyresavtalet det tar stopp. Med andra ord, när en person kommer in och säger: "att flytta ut, jag sälja en lägenhet," - är olagligt. ägarbyte innebär inte uppsägning av avtalet för att hyra bostad.

Om det behövs kan du ändra den som hyr (hyresgäst). Det vill säga, om avtalet ingås för en man, och han till exempel går till nordpolen på en lång resa, kan du ändra hyresgäst på sin hustru med hans samtycke. I detta fall förblir kontraktet densamma, på samma villkor, termen fortsätter att flöda och kan inte återställas. Men det kan bli av med byråkrati, om det finns några problem (till exempel om du måste avbryta ett avtal eller något för att samla i domstol).