Hur man inte blir ett offer för bedragare och inte förlorar en lägenhet
Miscellanea / / April 04, 2023
Dessa tips hjälper dig att hålla din egendom säker och skydda dina äldre släktingar.
Ernest Aslanyans bok "Jag vet allt om dig" gavs ut på förlaget Bombora. I den delar detektiven, baserat på sin egen erfarenhet och många års praktik, metoder för att skydda liv och information. Vi publicerar ett utdrag ur det femte kapitlet om hur man inte faller för bedragare vid köp eller försäljning av fastigheter.
Svarta fastighetsmäklare
Jag vaknade av att det skramlade i nyckelhålet. Någon försökte bryta upp dörren. Jag var på väg att ringa polisen, samtidigt som jag letade efter något till hands som jag skulle slå tillbaka med. Men en kvinna på cirka 50 dök upp på tröskeln. Hon öppnade dörren med sin nyckel på ett affärsmässigt sätt och började ta av sig skorna. Jag gick ut i korridoren - mina ögon var nog fem rubel från förvåning. "Är du Alexander? han frågar. - Mycket trevligt. Jag heter Elena Pavlovna, nu ska jag bo här. Jag var helt vilsen: ”I vilken mening? – På det mest direkta sättet. Jag har också ett dokument”, och hon visade mig ett papper om delat ägande. Vid det här laget började det som händer påminna mig om någon dum film. Jag har läst denna skrift. Sedan igen. Och vidare. Allt stämde. Moskva, gatan Novoostapovskaya, 6. Min lägenhet.
Klienten, en respektabel man, ägaren till ett konsultföretag, satt i en stol framför mig och berättade denna historia, kvävd av indignation.
"Jag trodde att det var något slags misstag. Vi äger en lägenhet med min ex-fru. Hon är inte ens i landet nu - hon reste i ett halvår i Österrike i affärer. Hon tänkte inte sälja sin andel – ja, det är hundra procent! Speciellt utan att varna mig!
För några år sedan, han och hans fru bröt upp, men behöll en god relation och en stor rymlig lägenhet nära centrum, för två. Som de säger, inget förebådade problem. Men sedan ringde Alexander ändå sin fru, och han gillade inte vad han hörde.
För fem månader sedan tog hon ett lån med säkerhet i fastighet och betalade regelbundet ränta. Men dagen för nästa betalning fick hon av någon anledning veta att hon inte hade betalat lånet i tid och därför överläts lägenheten till avyttringsbolaget. Här är kontraktet, här är domstolens beslut. Medan hustrun fick panik och inte vågade berätta för sin före detta man, i hopp om att allt på något sätt skulle lösa sig, hade folk redan flyttat in i lägenheten.
"Och du tror att det här är slutet?" han fortsatte. ”Nästa dag dök fler boende upp. Fyra några idrottare som hade med sig flera resväskor och så mycket sportutrustning, som om de skulle öppna ett gym i lägenheten. De skrek konstant, tappade hantlar, ockuperade badrummet i 3 timmar. Naturligtvis det första jag gick till advokat. Men han tittade på papperen och sa att allt var lagligt. Hur hände det? Det var nödvändigt att brådskande bestämma något, förstår du, det är absolut omöjligt att leva i en sådan miljö. Jag försökte få kontakt – jag bad om att få vara tystare. Till vilket han omedelbart fick ett erbjudande om att byta lägenhet: ”Du förstår, det är svårt för oss att komma överens. Du är en seriös person, vi vill inte heller orsaka dig några besvär, så låt oss hitta ett alternativ som passar alla."
Klienten tappade huvudet i händerna och gnuggade trött i ögonen.
"Ärligt talat, det menade jag inte sälja en lägenhet, som nyligen renoverades, men jag undrade vad de skulle erbjuda. Och vet du vad – de hade direkt en köpare som är redo att betala 20 miljoner. Med tanke på att lägenheten kostar 25. "Men brådskande", säger de. Och de kräver inte 25% av byråprovisionen, som det borde vara enligt dokumenten, utan för alla 50%. Självklart vägrade jag. Men efter det blev levnadsvillkoren ännu mer outhärdliga. Generellt sett har jag panik. Jag vet inte vad jag ska göra. Jurister och polis ser inte corpus delicti. Ett hopp till dig...
Oavsett hur absurd situationen kan se ut möter dussintals människor det varje dag. Min klient var ett offer för svarta mäklare.
Allt sker enligt ett väletablerat system: de köper en minsta andel av bostadsytan och befolkar de så kallade "professionella grannarna": hemlösa, idrottare, kattägare - de som det är obekvämt att leva med.
"Grannar" får lön för varje dag de bor i lägenheten, och ju mer outhärdlig denna dag är, desto bättre.
De går nakna med flit, de kan göra en skandal, bli fulla, öppna fönster vid -25, ta bort toaletten, förmodligen för att reparera. Inget av detta är ett brott polis du kommer inte att ansöka. Men efter en tid är ägaren av lägenheten helt enkelt redo att klättra på väggen från en sådan röra. Då erbjuder "grannarna" ett utbyte. Konstigt, olämpligt. Men en person som förs till fullständig känslomässig utmattning kan utföra vilken ologisk handling som helst, bara för att bli av med källan till stress.
Eftersom alla känner till sådana upplägg verkar det som att polisen borde ingripa. Men det är inte så enkelt. I civilrättsliga relationer, om rent juridiskt allt görs korrekt, är det mycket svårt att bevisa att detta är bedrägeri.
Och ändå kan något göras.
Klienten och jag bestämde oss för att se till att alienationsaffären förklarades ogiltig. Ex-frun hade ju alla kontroller på betalningar för kreditera, korrespondens med chefer, kontoutdrag - detta är praktiskt taget en garanti för att det kommer att vara möjligt att bevisa riktigheten. Spara därför alltid alla papperslappar – en dag kan de komma väl till pass.
Borgenärsbolaget insisterade på att det inte fick några pengar och allt skedde enligt lagen. Men om situationen med uppsägningen av kontraktet var riggad, är detta redan artikel 159, del 4 i den ryska federationens strafflag - "Bedrägeri, begås av en organiserad grupp, eller i särskilt stor skala, eller som leder till att en medborgares rätt till bostad berövas lokal." Förresten, upp till 10 års fängelse.
Som ett resultat kunde vi bevisa att betalningen gjordes i tid, och att den påstås inte nå borgenärsföretaget är inte alls klientens ex-frus fel. Domstolen förklarade transaktionen ogiltig, lägenheten återlämnades till ägarna och ett brottmål öppnades mot bedragarna. Men deras öde är inte längre vår historia.
Hur man undviker att bli offer för en bluff
Köp/försäljning av gemensam egendom
Vem äger oftast fastighetsaktier? Makar eller släktingar. Föreställ dig: man, fru, tung äktenskapsskillnadsförfarande. Det är inte alltid möjligt att behålla sunt förnuft. Många agerar på känslor: passioner kokar, rätter går sönder, en hämndtörst sjuder. Och självklart vill jag bli av med egendom, om än för en slant, men om så bara för att bryta alla band med min ex-make. Och äntligen förstör ditt liv.
Om denna beskrivning liknar din livssituation är det första du ska göra att kontakta den tidigare aktieägaren. Lämna känslor och fientlighet, koncentrera dig på att skydda dina intressen. Ja, du måste "pusha" stolthet ett tag. Men detta är det kortaste sättet att lämna bedragarna i luften.
Naturligtvis är det osannolikt att en person som medvetet körde in dig i en sådan fälla är ivrig att hjälpa. Men passioner är en sak, och strafflagen är en helt annan.
Enligt lag ska ägaren vid försäljning av en andel av en lägenhet först och främst erbjuda köpet till en annan ägare. Och inte i ord, utan i skrift. Om det inte finns något svar, bjud igen. Och bara om svaret är negativt eller det inte kommer någon reaktion på erbjudandet för andra gången kan du sälja. Regelverket är artikel 250 i den ryska federationens civillagstiftning.
Om tanken uppstod i ditt huvud: "Ja, du kan höja priset, då kommer personen definitivt att vägra," nej, det är omöjligt. Om ditt belopp är otillräckligt i förhållande till marknaden kommer en oberoende undersökning att visa detta och transaktionen kommer att förklaras ogiltig.
Alla vet inte om det.Det är okunskap om rättigheter och skyldigheter som ofta leder människor in i förvirrande och problematiska situationer.
Men förvarnad är förbeväpnad.
Det visar sig att vid försäljning av en andel av fastigheten är allt inte så skrämmande. Vi fyller på med tålamod, en bra advokat och söker rättvisa. Det är betydligt svårare om delägaren inte sålde sin andel, utan gav ut donationsavtal. Det finns ingen anledning att meddela den andra ägaren om detta. Det enda alternativet för att återfå bostad i detta fall är att bevisa att transaktionen är fiktiv.
Hur man inte köper en "svart" lägenhet
- Arbeta endast med betrodda fastighetsmäklare. Välj genom vänner, bekanta och deras bekanta, leta efter recensioner på Internet.
- Studera noggrant och dubbelkolla alla dokument. Själva kontraktet, intyg om registrering av rätten till bostad, donationskontrakt, köp- och försäljningskontrakt, rättighetsbevis arv, domstolens beslut och utslag, passdata.
- Ta reda på om säljare har minderåriga barn och var de skrivs ut. Detta är ett av de vanligaste misstagen - trots allt kan ett barn inte officiellt stanna utan en bostadsort. Om förmynderskapsmyndigheterna får reda på detta kommer de att ange det på den sista registreringsplatsen - det vill säga i din lägenhet.
- Kontrollera äktheten av den allmänna fullmakten om transaktionen görs under den. Detta är också en vanlig fälla. Se till att fullmakten är verklig, och viktigast av allt, att den inte har löpt ut vid tidpunkten för transaktionen. För att göra detta kan du kontakta den notarie som utfärdat en sådan fullmakt.
Det finns fallgropar.
För det första kan en lägenhet registreras för en inkompetent person: en psykiskt sjuk person, en gammal man med demens. Det är lätt att ogiltigförklara en sådan fullmakt, vilket automatiskt innebär att transaktionen genomfördes olagligt.
För det andra kan det vara en bluff. En person utfärdar en fullmakt till en annan och återkallar den sedan. Du köper en lägenhet från den första, genom ombud, varefter den andra, redan i rätten, avbryter din köp- och försäljningstransaktion. Enligt dokumenten kommer lägenheten att bli hans egendom, men ingen kommer att lämna tillbaka pengarna till dig. Nej, rätten kommer givetvis att ålägga "säljaren" att betala dig hela beloppet, men om han inte har pengar på sina konton är det maximala som kan göras att skriva av en procent av hans lön till din fördel. Och detta kan ta år. Låt oss säga 10 000 rubel i månaden - vad tror du, hur snart kommer du att "återta" hela beloppet?
- Begär ett utdrag från Unified State Register of Rights to Real Estate. Ett ägandecertifikat är inte alltid en garanti för en legitim transaktion. Lägenheten kan åläggas gripa eller handelsförbud. Information om detta, såväl som om den juridiska ägaren av lägenheten vid tidpunkten för transaktionen, kommer att visas av ett utdrag från USRR.
- Köp inte fastighet om ägaren ärvt den och det inte har gått tre år sedan dess. Under denna period kan plötsligt meddelade släktingar göra anspråk på henne.
Hur man inte förlorar sin egen lägenhet
Det verkar som att allt är enkelt här - trots allt är fastigheten redan din. Ändå finns det tillräckligt med offer från "visa män" som känner till kryphålen. Det är därför:
- Ge en allmän fullmakt endast när det verkligen är nödvändigt. Dessutom utan möjlighet till överlåtelse till tredje part och med en begränsad giltighetstid.
- Ge aldrig originaldokument till någon. Du kan alltid göra kopior och attestera dem med notarius publicus Dessa papper har samma giltighet som originalen.
Enkel life hack
I lagen "Om statlig registrering av rättigheter till fastigheter" i artikel 9 (s. 3, sid. 1) det skrivs att information om förbudet mot statlig registrering av rättigheter kan föras in i registret utan upphovsrättsinnehavarens personliga medverkan. Det vill säga, ingen kommer att göra något med din äganderätt om du inte är personligen närvarande vid transaktionen. Så du kan ansöka till Rosreestr om ett sådant förbud – och sova lugnt.
Livränta
För några år sedan rörde historien om Maria Batalova upp Internet, och rättegången pågår fortfarande. Karaktärer: Mikhail Tsivin och hans fru Natalya Drozhzhina är vänner till familjen Batalov. Maria, dotter till Alexei Batalov, diagnostiserats cerebral pares. Hon är arbetsoförmögen och kan inte röra sig utan rullstol. Hon tas om hand av sin mamma, hustru till den avlidne skådespelaren - Gitana Arkadyevna.
Efter att Alexey Vladimirovich lämnade denna värld fortsatte familjen Tsivin-Drozhzhin att förvalta hans fond. De anordnade filmfestivaler till minne av den bortgångna talangen, utställningar, evenemang. Och samtidigt undertecknade de ett livräntaavtal med hans dotter Maria, enligt vilket sedan all egendom - aktier i en stor lägenhet mittemot Kreml, en kopek i centrum och andra attraktiva fastigheter - fick De.
Vad är en livsvarig livränta
Livstidslägenhetsuthyrning är i princip ett mycket bekvämt och bra alternativ för ensamma gamla människor och funktionshindrade människorsom inte kan ta hand om sig själva. Det ser ut så här: en person som behöver vård väljer en assistent åt sig själv. Det spelar ingen roll var han hittar honom: det kan vara en granne, vän, bekant, vilken person som helst som han är redo att lita på. Assistentens uppgift är att ta hand om ägaren av lägenheten, betala för den gemensamma lägenheten, och samtidigt betala månadshyran medan ägaren av fastigheten lever eller så länge avtalet gäller. Och efter ägarens död tar denna assistent lägenheten för sig själv. För många ensamstående är detta det bästa sättet att leva ut sina dagar, månader eller år.
Fördelar med ett livräntaavtal: båda parter vinner, alla är nöjda. Ägaren av lägenheten får vård, en månatlig betalning, tänker inte på bostäder och kommunal service. De köper mat till honom, lagar mat, städar - i allmänhet etablerar de ett normalt liv. Tja, betalaren av hyran förblir i slutändan med fastigheter. Det finns också nackdelar: om tillståndet för bostadsorten inte specificeras i kontraktet, kan ägaren av lägenheten plötsligt befinna sig på gatan. Denna egendom övergår inte till arvingarna. Tja, när avtalet avslutas måste ägaren lämna tillbaka alla pengar som betalades till honom som hyra.
Alla nackdelar som jag nämnde är inte nackdelar. livränta som sådan, utan snarare fallgroparna i ett sådant fördrag. Så när du undertecknar den måste du vara mycket försiktig.
Men om en angripare ingriper i fallet blir det inte så rosenrött. Ja, han sköter sig, fullgör alla sina plikter. "Vad kan jag köpa på apoteket, Valentina Ivanovna? Kan du ta med apelsiner? Låt mig köpa nya tofflor till dig - i dessa där borta är det redan ett hål. Och allt verkar fortsätta som vanligt, Valentina Ivanovna är glad. Men efter 2–3 månader erbjuder personen att skriva på en faktura för hushållsutgifter ("Vad är fel, vi kommer att föra register till sista öre”), vilket egentligen är en fullmakt att förfoga över fastighet. Valentina Ivanovna är 90 år gammal - vad förstår hon? Därefter bryter bedragaren hyresavtalet och vräker pensionären från hennes eget hem.
Ungefär på detta sätt förlorade familjen Batalov inte bara sin egendom (och totalt handlar det om 100 000 000 rubel), utan också pengar. Ingen förstod riktigt varför Maria behövde en livränta alls - familjen har möjlighet att anställa en sjuksköterska, och hennes mamma Gitana Arkadyevna tog alltid hand om henne.
Men det visade sig hur det gick till. Till slut blev åklagarmyndigheten intresserad av situationen och inledde ett ärende i Marys intresse.
Vid något tillfälle gick vi med och började nysta upp den här historien bit för bit. De bevisade att makarna Drozhzhina-Tsivin inte betalade någon hyra - de hade inte en enda kolla upp, inte ett enda påstående med bekräftelse. Men kostnaderna för bedragare inkluderade premiumkosmetik, restaurangräkningar, dyra produkter och viner. Allt som en person med cerebral pares helt enkelt inte lägger pengar på. Maria köpte mediciner själv. Dessutom. Dessa "Fox Alice and Cat Basilio" hittade en hel del fler lägenheter: Mikhail Tsivin har sju, Natalya Drozhzhina har tio. Bra för pensionärer? Och alla av dem, naturligtvis, mottogs under en livstid livränta kontrakt, scenariot upprepades om och om igen.
Förfarandet pågick i mer än ett år, Drozhzhina lämnade in ett genkäromål, domstolen ogiltigförklarade hyresavtalet och lämnade tillbaka egendomen till Batalovs och till och med beslutade att betala dem ekonomisk kompensation. Det finns tillräckligt med rörelse på fallet för en hel roman. Men det finns fortfarande inget huvudbeslut – kommer svindlarmakarna att hamna i fängelse? Och trots allt kunde de ha klarat sig i början med ett förlikningsavtal, tills de stora orden "fängelse", "artikel 159 i den ryska federationens strafflag" och andra fasor lät. Men de valde vägen för det största motståndet.
Vad du ska göra för att undvika att hamna i samma situation
Vanligtvis är offren för sådana bedrägliga planer socialt utsatta människor: psykiskt sjuka, benägna att beroenden, funktionshindrade eller gamla pensionärer som inte har någon att ta hand om. Det är svårt för en ensam person utan kopplingar och stora pengar att bevisa sin sak i domstol och återföra rätten till egendom.
Bedragare måste få information från någonstans att, de säger, en gammal man bor i hus nr 48, det finns inga barn och barnbarn, bara hans lägenhet - "måste tas".
Det finns tre alternativ här.
- Information ”läcks” oftast av skrupelfria socialarbetare. Till exempel på avdelningen för social trygghet tilldelas en funktionshindrad en assistent. Han kommer regelbundet hem till honom, gör vad han behöver. Och samtidigt frågar han - vad och hur, om det finns släktingar, "vilken underbar lägenhet du har." Så fort han inser att den här handikappade personen är ett bekvämt offer, kommer informationen att gå till bedragarna. Det är förstås inte alla socialsekreterare som är så. Men man måste alltid vara försiktig.
- Ibland är angriparna själva engagerade i sökningar: de följer till exempel en gammal man - besöker hans släktingar honom? De undersöker ytterdörren, fönstren och balkongen – är de gamla och sjaskiga så har personen inte pengar till reparationer, eller åtminstone någon som skulle hjälpa honom. Efter att ha identifierat ett offer, hyllar bedragare sig själva - de kan presentera sig själva frivilliga, goda grannar. Och då övergår samtalet diskret till en livränta.
- Bedragare involverar ofta notarier i ärendet. Anta att en inkräktare gifter sig med en ensam alkoholist. Lödar honom ännu mer och drar sedan på sig själv gåvobrev för en lägenhet. En vanlig notarie skulle genast märka att ärendet är orent. Det är deras jobb att utvärdera lämpligheten hos en person under undertecknandet av ett viktigt dokument och bekräfta transaktionens legitimitet. Men mot en viss avgift blir vissa väldigt ouppmärksamma och "märker inte" självklara saker.
Om du har en släkting som hypotetiskt skulle kunna bli ett offer för sådana bedragare (äldre, handikappade och som äger en lägenhet), skydda honom. Speciellt om du inte kan ha kontakt med honom 24/7, du bor i en annan stad och han är ensam länge.
Vilka åtgärder behöver vidtas:
- Upprätta ett förbud mot att registrera transaktioner med en lägenhet utan ägarens personliga medverkan. Som sagt, för detta behöver du skriva en ansökan till Rosreestr. Detta kan göras på vilken MFC som helst eller på ditt konto på Rosreestrs webbplats. rosreestr.ru (om du har en digital signatur). Därefter kommer ingen att kunna sälja, donera, belåna eller hyra ut denna fastighet, förutom ägaren själv. Även med en attesterad fullmakt, vilket är särskilt värdefullt. Förbudet kan ställas på vilket fastighetsobjekt som helst - en lägenhet, ett rum, ett garage, en tomt. På samma sätt är det möjligt att begränsa möjligheten till transaktion för en andel av fastigheten – det är inte nödvändigt att äga hela fastigheten odelad.
- Begränsa kapaciteten för en äldre person. Om din gamla farfar inte kan uppfatta verkligheten på ett tillfredsställande sätt och generellt sett dåligt förstår vad som händer, få honom erkänd som begränsad rättskapacitet - genom domstol. Det är absolut nödvändigt att genomföra en rättspsykiatrisk undersökning, enligt dess resultat kommer domaren att bedöma graden mental hälsa person. I händelse av begränsning i juridisk förmåga är alla rättigheter förbehållna, men han kommer att kunna göra alla seriösa transaktioner (inklusive med fastigheter) endast med skriftligt medgivande från förvaltaren. Den utses av domstolen eller förmyndarmyndigheten.
- Dela upp fastigheten i aktier – låt dig eller annan närstående och betrodd person äga någon villkorad del. Det räcker med att registrera 1⁄4 av lägenheten för att någon annan ska skydda den från olovlig försäljning. Bedragaren kommer inte att göra en affär utan samtycke från varje ägare. Och gör han det, då kan det lätt erkännas som olagligt – aktieägaren har trots allt företrädesrätt till köp.
Om du eller din släkting fortfarande medvetet ska underteckna ett livräntaavtal, se till att det står:
- Att leva en person i sitt eget livsrum så att han inte kan kastas ut på gatan.
- Hur hyran kommer att beräknas - belopp, frekvens, kontouppgifter. Om pengarna inte kommer är ett sådant avtal lätt att säga upp.
Boken ”Jag vet allt om dig. Hur man ser igenom människor och tar sig ur svåra situationer med hjälp av den berömda detektivens erfarenhet "kan användas som en lärobok om säkerhet. Hon kommer att lära dig att förutsäga människors handlingar, undvika bedragare, straffa skrupelfria underhållsbidrag och mer.
Köp en bokLäs också📌
- Hur man kontrollerar en hyresgäst att hyra en fastighet utan problem
- Hur man hyr en lägenhet och inte blir ett offer för bedragare
- 10 tricks av bedragare som även smarta människor faller för