Hur man skapar en HOA i ditt hem
Miscellanea / / April 06, 2023
Detaljerade instruktioner för ägare som självständigt vill förvalta ett hyreshus.
Vad är HOA och varför behövs det
The Homeowners Association (HOA) är en ideell organisation som skapas på obestämd tid att förvalta ett hyreshus, har bankkonto och sigill.
HOA svarar för dess underhåll, drift, reparation, samt för tillhandahållande av offentliga tjänster till dess invånare. Dessa frågor behandlas av styrelsen och partnerskapets ordförande.
De viktigaste frågorna är lösta med deltagande av alla invånare. På bolagsstämmor diskuterar de till exempel mängden obligatoriska betalningar, att få lån, en årlig plan för reparation av fastigheter och liknande. Beslutet anses antaget om röstade minst två tredjedelar av medlemmarna i partnerskapet.
Efter att ha registrerat en HOA öppnas nya möjligheter för ägare: du kan till exempel hyra källare och investera pengarna som erhållits i installation av CCTV-kameror, energieffektiv teknik och inte endast. Eller ta ett lån för en större översyn, för att inte vänta tills det nödvändiga beloppet har samlats på HOA: s konto.
Endast ett partnerskap kan organiseras i ett hus. Samtidigt kan flera hus gå in i partnerskapet.
Hur skiljer sig en HOA från brottsbalken och vad man ska välja
En annan, mer populär form för att förvalta ett hyreshus är inblandning av ett förvaltningsbolag (MC). Så, i Moskva-regionen nu för 88% av bostäder träffa privata eller kommunala organisationer, för 12 % - HOA.
Storbritannien är särskilt relevant för nya hus, där invånarna ännu inte hunnit lära känna varandra. Med tiden, när samhället börjar bildas, ändrar ägarna, om de vill, strafflagen till en HOA. Däremot kan partnerskapet hyra förvaltningsbolag som entreprenör.
Till skillnad från HOA är Storbritannien en kommersiell organisation.
Dess verksamhet är licensierad och omfattningen av arbetet bestäms fördrag i upp till fem år. Förvaltningsbolaget betjänar antingen huset självständigt eller attraherar andra företag. Och hon ger också lägenhetsägare (eller HOAs, om avtalet ingås med ett partnerskap) rapporter om utfört arbete.
Båda styrformerna har för- och nackdelar. Fördelen med HOA är att alla deltagare är personligen intresserade av en effektiv förvaltning av huset och kan välja entreprenörer utan att tänka på vinst.
Det är också lätt att kontrollera användningen av partnerskapets medel: det har ett löpande konto för huset. Som ett resultat kan vilken ägare som helst, om så önskas, kontrollera finansiella transaktioner. Förvaltningsbolaget däremot kan ha konto för flera hus samtidigt, som står under dess förvaltning.
Samtidigt kräver HOA en hög grad av självorganisering från invånarna. Partnerskapet tar självständigt ansvar för alla tekniska system och dess representanter kommunicera med leverantörer, lösa tvister med dem och även lösa konflikter mellan ägare. Det finns inte alltid människor i huset som på ett kompetent sätt kan hantera dessa frågor.
Samtidigt är Storbritannien en organisation som i regel är professionellt engagerad i management. Dess representanter har vanligtvis redan erfarenhet och kontakter med rätt leverantörer. Hon tar hand om all kommunikation med dem. Om förvaltningsbolaget inte är tillräckligt kvalificerat kan det vara det förändra.
I den här tabellen har vi samlat de viktigaste för- och nackdelarna med HOA och Storbritannien:
HOA | Storbritannien | |
fördelar |
|
|
Minus |
|
|
I allmänhet är det enklare att hantera en HOA idag än för några år sedan. Under denna tid har det dykt upp tjänster på marknaden som kan lägga ut många funktioner på entreprenad, såsom redovisning, organisering av ett kontaktcenter och räddningstjänst.
Så ordföranden för HOA behöver inte självständigt svara på förfrågningar från boende om deras rör har spruckit. Även ägarmöten med röstning kan hållas på distans.
Det bästa alternativet kan vara ett system där HOA anlitar ett förvaltningsbolag som entreprenör. Detta kommer att kombinera fördelarna med de två formerna av hemkontroll. Samtidigt blir förvaltningsbolaget en "tjänst" och kommer inte att vara "över" ägarna, utan i ett likvärdigt horisontellt partnerskap med HOA.
Hur man skapar en HOA
Om du är initiativtagare är det viktigt att kommunicera med de boende, att förstå om de vill ha förändringar, att prata om funktionerna i HOA: s arbete. Vanligtvis har hus redan allmänna chattar i WhatsApp eller Telegram - i dem kan du bedöma stämningen hos dina grannar, hitta de som stöder din idé.
Beräkna kostnaden för att driva ett hem
Om du ser ett positivt svar kan du gå vidare till beräkningen av utgifter. Det är nödvändigt att förstå vilka tekniska system som finns i huset, vilka mästare som behövs för att underhålla dem, hur mycket deras tjänster kostar, vad som behövs reparera nu.
Du behöver hiss, nöd- och expeditionstjänster, redovisning, vaktmästare, rörmokare, elektriker, ingenjörer. Samma specialister kommer att kontrollera huset innan MC lämnar över det till din HOA.
Som nämnts ovan kan de flesta tjänster idag läggas ut på entreprenad.
Det är enklare och billigare, eftersom du inte behöver lägga pengar på att behålla människor i staten och organisera processen själv. Dessutom är det lättare att koppla in vikarier på det här sättet – till exempel om det är mycket snö på vintern och det behövs fler vaktmästare. Det finns tjänster på marknaden som kan ta hand om alla dessa frågor, t.ex. Gorserv.
Dessutom kan HOA ansluta den boendes mobilapplikation och förenkla kommunikationen med ägarna. I den kan du acceptera ansökningar, genomföra opinionsundersökningar, placera annonser och ta emot data från räknare. Det kommer bland annat att göra det möjligt att överge papperskopior av kvitton - lägenhetsägare kommer att kunna betala räkningar online. I genomsnitt kostar ett sådant program 3–10 rubel per lägenhet och månad.
Slutligen kan du i dina beräkningar ta med kostnaden för försäkringsavtal husägares ansvar för skada som orsakats av tredje parts egendom. Det innebär att om någon av de boende översvämmar någon annans lägenhet eller någons elektriska ledningar brinner så täcks reparationskostnaderna pr. försäkring.
Skapa en initiativgrupp
Det kommer att hjälpa till att locka så många ägare som möjligt till skapandet av en HOA. Kraven på antalet personer i den och medlemmarnas uppgifter är inte preciserade i lagen.
Vanligtvis hjälper gruppen till med att organisera mötet, informerar ägarna om dess hållning och väljer ut kandidater till ansvariga personer. Dess medlemmar kan också gå runt i lägenheterna och prata om fördelarna med HOA för invånarna. Du kan hitta sådana assistenter i de redan nämnda chattarna hemma.
Förbered ett utkast till HOA-charter
Stadgan för partnerskapet är det huvudsakliga konstituerande dokumentet som reglerar organisationens verksamhet. Det fattas omedelbart efter beslutet att skapa en HOA på en bolagsstämma. Det är bättre att förbereda ett utkast till version i förväg. Du kan hitta ett exempel på ett sådant dokument på Internet.
Bolagsordningen ska innehålla följande: information:
- HOA: s plats. Tillräckligt ange uppgörelse (enligt artikel 54 i den ryska federationens civillag).
- Ämnet och syftet med dess verksamhet.
- Förfarandet för uppkomsten och uppsägningen av medlemskap i HOA.
- Sammansättningen och kompetensen hos partnerskapets ledningsorgan, revisionskommissionen, förfarandet för att fatta beslut av dem.
- Annan information som inte strider mot lagen. Till exempel ett sätt att meddela boende om bolagsstämmor och resultatet av HOA: s arbete. Du kan också ange att ordföranden väljs av ägarna på bolagsstämman eller endast ledamöter i styrelsen från deras sammansättning.
En viktig punkt: i stadgan är det nödvändigt att använda inte bara namnet på HOA, utan också TSN - ett partnerskap av fastighetsägare. Denna term är inte från bostadskoden, utan från Ryska federationens civillag, och det är på honom som skatteinspektionen vägleds.
TSN är en relativt ung organisatorisk och juridisk form av fastighetsförvaltning, som inte bara omfattar flerbostadshus, utan även i synnerhet trädgårdsföreningar.
Här är en variant av ordalydelsen för stadgan: ”Kompaniet är ett ideellt företag en organisation etablerad i form av ett partnerskap av fastighetsägare, i form av ett partnerskap husägare."
Organisera ett ägarmöte
Det slutliga beslutet om skapandet av HOA-invånare acceptera på bolagsstämman. Initiativtagaren ska meddela ägarna om det 10 dagar innan evenemanget. Alla måste skicka beställt brev eller ge meddelandet personligen under signaturen. Dessutom är det värt att lägga upp meddelanden i huset och skriva om mötet flera gånger i den allmänna WhatsApp- eller Telegram-chatten.
Detta är inte preciserat i lagen, men kommer att bidra till att undvika anspråk från boende i framtiden.
Vid första bolagsstämman väljs först en sekreterare som ska protokolli slutet av evenemanget. Sedan diskuterar de varför partnerskapet behövs, hur förvaltningen av huset ska ordnas och hur taxorna kommer att förändras. Vid samma möte antas vanligtvis HOA: s stadga. Du behöver också en räknekommission som räknar rösterna. Strikta krav på det Nej.
Att hålla ett möte Burk på heltid, deltid och deltid. Husets boende måste i alla fall rösta skriftligt genom att fylla i valsedlar. I dem anger ägarna sitt fullständiga namn, passdata, adress, rumsnummer, dess område, dela med sig i äganderätten, beslut i varje fråga ("för", "emot", "avstod från att rösta"), sätt datum, underskrift och utskrift.
- I formuläret ansikte mot ansikte samlas ägarna på ett ställe för att diskutera aktuella frågor och rösta.
- Vid frånvaroformulär skickar invånarna ifyllda röstsedlar eller hänvisar dem till ett specifikt datum på den adress som anges i anmälan.
- Deltidsform tillhandahåller möjligheten till diskussion ansikte mot ansikte om dagordningen och beslutsfattande i nyckelfrågor och frånvarande omröstning.
Du kan också hålla ett möte online – med hjälp av specialtjänster. Till exempel, GIS bostäder och kommunal service. För att bjuda in alla boende i huset till det behöver du ett ägarregister. Du kan begära det från Storbritannien. Om företaget vägrar att lämna ut information kan du gå till domstol – däremot är det lättare att beställa ett register från tjänster som t.ex. Register.net.
Det är viktigt att protokollet efter mötet undertecknades av alla invånare som talade för skapandet av en HOA, - inte mindre 50 % av lokalägarnas totala röstetal + 1 röst.
Välj styrelse och ordförande
Vanligtvis, omedelbart efter beslutet att skapa en HOA, vid samma bolagsstämma, väljer ägarna styrelse och ordförande med majoritet. Styrelseledamöter kan också själva bestämma vem som ska ta ledande befattning, om det anges i stadgan.
Ordföranden fattar ledningsbeslut och kan komma att ingå i räknekommissionen tillsammans med sekreteraren, styrelsen hjälper honom i genomförandet av huvuduppgifterna. Ordförandens mandatperiod beror på ägarnas beslut.
Om medlemmarna i HOA är missnöjda med ansvariga personer kan de byta dem på den nya bolagsstämman.
Det är bättre att välja ett udda antal personer i styrelsen - 5 eller 7 personer. Om huset är litet räcker det med tre. I det här fallet blir det ingen situation då styrelseledamöternas röster delas lika - till exempel vid val av ordförande.
Efter beslut av de boende kan styrelseledamöter få ersättning för sitt arbete, men i praktiken är detta mer relevant för ordföranden - han lägger mest tid på ledningen. Ersättningens storlek bestämma ägare vid en bolagsstämma för medlemmar i HOA. Samtidigt kan både styrelsen och ordföranden arbeta gratis – här finns inga begränsningar i lagstiftningen.
HOA behövs också välja revisionsutskott bland sina medlemmar. Dessa personer kontrollerar minst en gång om året partnerskapets ekonomiska verksamhet och ger invånarna en åsikt om resultatet av kontrollen. Om det finns frågor om underlaget tas detta ämne upp på bolagsstämman.
Registrera HOA hos skattekontoret
HOA registrerad som juridisk person på platsen för huset. Du kan också skicka in dokument genom "Gosuslugi". Du måste bifoga en P11001 ansökan, pass, en kopia av stadgan, mötesprotokoll.
Om du skickar in dokument personligen måste du betala en avgift på 4 000 rubel. När det skickas elektroniskt, inte betalad.
När du registrerar ett partnerskap i ansökan är det viktigt att använda namnet TSN - som nämnts ovan är det hämtat från den ryska federationens civillag. Om du försöker registrera ett HOA kommer skattemyndigheten med största sannolikhet att neka dig, eftersom en sådan organisatorisk och juridisk form inte föreskrivs i gällande lagstiftning.
Tyvärr strider nu normerna för civilrätt mot bostadslag - Ryska federationens bostadskod indikerar en typ av organisation (HOA), vars form inte föreskrivs i Ryska federationens civillag.
Skriv kontrakt med ägare
För att bli medlemmar i HOA skriver ägarna som röstade för skapandet av partnerskapet påstående om inlägget i någon form.
Troligtvis kommer inte alla invånare att vilja bli en del av partnerskapet. Men med resten kommer det också att vara nödvändigt att ingå separata avtal, eftersom i Ryska federationens bostadskod saatt de betalar en avgift för underhållet av bostaden och allmännyttiga tjänster i enlighet med dessa dokument.
Det finns ingen strikt form för ett sådant avtal, det viktigaste är att HOA: s skyldigheter att hantera huset och ägaren för snabb betalning anges i dokumentet. Bilagan till avtalet anger vanligtvis storleken på betalningen för underhåll av huset. Du kan lägga till villkor för dess indexering. Förfarandet för att ingå ett avtal reglerad civillagen.
Ägaren har 30 dagar på sig att underteckna dokumentet eller namnge de punkter som inte passade honom. En invånare kan vägra kontraktet, men han måste fortfarande betala för tjänster - med fokus på beloppen från bilagan till kontraktet och tarifferna för resurser. De senare inrättas av den regionala energikommissionen.
Läs också🧐
- 5 sätt att förbättra relationerna med dina grannar
- Hur man renoverar en lägenhet och inte slår sönder något
- För- och nackdelar med öppen planlösning