Investeringar och förvaltning av kommersiella fastigheter - gratis kurs från Russian School of Management, utbildning, datum: 9 september 2022.

Kommersiella fastigheter: huvudsakliga egenskaper
• Fastighetens ekonomiska egenskaper.
• Platsanalys.

• Arkitektoniska och planmässiga egenskaper: kontorsfastigheter.
• Arkitektoniska och planmässiga egenskaper: detaljhandelsfastigheter.
• Konstruktions- och ingenjörsspecifikationer.
• Mätning av ytor. BKB - Teknisk plan.
• Internationella standarder för mätningar i fastigheter: BOMA, IPMS.
• Fastighetens juridiska egenskaper.
• Klassificering av kontorslokaler.
• Klassificering av lager och butikslokaler.

Investera i kommersiella fastigheter
• Kommersiella fastigheter: kostnadsstruktur.
• Försäljning av kommersiella fastigheter.
• Uthyrning av kommersiella fastigheter: struktur för hyresintäkter.
• Hur marknadsvärdet på en fastighet bildas.
• Investeringsförsäljning av kommersiella fastigheter.
• Fastställande av värdet på en fastighetstillgång: direkt kapitaliseringsmetod.
• Fastställande av värdet på en fastighetstillgång: diskontering av kassaflöden.
• Lönsamhet och återbetalning Intern avkastning.
• Investeringsstilar.
• Investeringscykel.

Utveckling av koncept och praxis för försäljning av kommersiella fastighetsobjekt
• Multifunktionella komplex (MCs), definition, principer för bildning.
• Koncept och klassificering av IFC, exempel på genomförda projekt.
• Fördelar/nackdelar med konstruktion och implementering av multifunktionskomplex.
• Skapande av en unik idé för multifunktionellt komplex, sök efter den optimala kombinationen av funktioner, synergieffekt.
• Arkitektoniskt koncept, grundläggande tekniska specifikationer för kontors-, butiks- och hotellfunktioner, funktioner som kombineras i ett komplex med blandad användning.
• Specifikt för att fylla komplexet med blandad användning (funktioner för att locka hyresgäster och/eller sälja utrymme).
• Aktuella trender i bildandet av komplex med blandad användning och exempel på framgångsrika anläggningar.
• Kontorscentraler (OC).
• Marknadsundersökning. Analys av konkurrensmiljön. Aktuell marknadssituation och framtida trender.
• Skapande av en unik idé. Avskildhet från konkurrenterna. Parametrar för den "ideala" OC.
• Specifikt för arkitektoniska lösningar, bestämning av "utrymmesförlustkoefficienten i en byggnad", optimala planlösningar (exempel).
• Systematisering av typer av kontorscentra (tekniska specifikationer) - den nuvarande klassificeringen av kontorscentra från Guild of Managers and Developers.
• Bildande av bashyrespriset.
• Att skriva ett koncept för att marknadsföra ett objekt. Sök efter en balanserad hyresgästportfölj.
• Principer för att fylla kontorsutrymmen, effektiv interaktion med hyresgäster, huvudsakliga misstag hos ägare.
• Metoder för att hitta hyresgäster på den nuvarande marknaden.
• Dokumentärt stöd för processer - titeldokument, typer av hyresavtal, preliminärt avtal (fulltext av kontorshyresavtal, lång- och kortsiktig).
• Metodik för att bestämma hyresbeloppet.
• Tjänster för hyresgäster och besökare av kontorslokaler: obligatorisk och kompletterande, aktuell praxis.
• Köpcentrum (TC).
• Parametrar för ett "idealiskt" köpcentrum.
• Utveckling av konceptet för ett köpcentrum, bestämning av köpcentrets format, differentiering från konkurrenterna (stegsekvens vid beslut om format, område och parametrar för det framtida köpcentret, fastställande av en ev. hyresgästernas sammansättning).
• Pre-sale-förberedelse, pre-brokerage, tekniska specifikationer av nyckelhyresgäster (regler för ”pre-brokerage” - insamling och analys av svar från hyresgäster om möjligheten att gå in i projektet).
• Skapande av ett tekniskt koncept. Specifikationer för arkitektoniska lösningar (specifikationer för design baserad på ett tekniskt koncept, tekniska specifikationer för de viktigaste "ankare" hyresgästerna).
• Bildande av hyrespriser. Utarbetande av en handelsplan. Fastställande av hyrespriser i ett köpcentrum; procent av hyresgästens omsättning; arbeta med ankarhyresgäster (den nuvarande praxis att komma överens om kommersiella villkor med "ankare").
• Bygga effektiva relationer med nyckelhyresgäster.
• Utarbetande av en handelsplan (analys av hyresintäkter under byggnation eller ombyggnad av ett köpcentrum).
• Dokumentärt stöd för processer, titeldokument, typer av hyresavtal, preliminärt avtal. Avtal med hänsyn till en procentandel av omsättningen (fullständiga texter till preliminära och huvudsakliga hyresavtal, med hänsyn tagen till andelen av hyresgästens omsättning).
• Obligatoriska och ytterligare (relaterade) funktioner. Shopping och aktiv fritid. Uppdrag, trampolincenter, kulinariska skolor, museer, utställningar, djurparker. Köpcentrum som social plattform (exempel på nya framgångsrika köpcentrum).
• Säkerställa maximal beläggning av hyresutrymmen. Grundläggande regler för effektiv sökning, urval och placering av hyresgäster (inledande attraktion av hyresgäster, organisation av visning av fastigheten och tillhandahållande av information, ansvar för hyresförvaltare).
• Köpcentrum – typer, klasser, fördelar, trender. Exempel på framgångsrik rysk erfarenhet.
• Postulat av förhandlingsprocessen med hyresgäster. Prismotivering.

Affärsmodell för ett förvaltningsbolag inom kommersiella fastigheter
• Fastighetsmarknadens tillstånd.
• Introduktion.
• Analys av den kommersiella fastighetsmarknaden.
• Typer av kommersiella fastigheter, deras särdrag: detaljhandelsfastigheter, kontorsfastigheter, lagerfastigheter.
• Multifunktionella komplex.
• Fastighetskomplex som förvaltningsobjekt.
• Förvaltningsbolagets affärsprocesser.
• Förvaltningsbolagets huvudsakliga verksamhet.
• Detaljerade affärsprocesser - för självstudier.
• Utveckling av förvaltningsbolagets organisatoriska och funktionella struktur.
• Val av förvaltningsmodell för förvaltningsbolaget.
• Typer av organisationsstrukturer, för- och nackdelar.
• Interaktion mellan tjänster.
• Lösa problemet med "duplicering" av funktioner.
• Delegering av befogenheter.
• Fall: utveckling av en organisatorisk och funktionell struktur för ett förvaltningsbolag för ett givet objekt.
• Förvaltningsbolagets huvudavdelningar. Sammansättning, uppgifter, föreskrifter.
• Nyckeldivisioner för drift och underhåll av anläggningar.
• Teknisk drift service-facility management.
• Städtjänst.
• Icke-kärndivisioner.
• Administrativ avdelning. Centralreception.
• Byggkontrolltjänst.
• Säkerhets- och säkerhetstjänst.
• Flöde av besökare, mekanismer för att hantera dem - för oberoende studie.
• Fall: separering av besöksflöden i ett specifikt multifunktionellt komplex och en algoritm för att hantera dessa flöden.
• Kommersiell förvaltning - fastighetsförvaltning, försäljningsplaner, försäljningsstrategi.
• Fall: analys av situationen mellan hyresvärden och hyresgästen-gäldenären under en kris.
• Modern teknisk utrustning av byggnader.
• Vilka "små saker" kan bli den största fördelen.
• Hantering av förbrukade resurser. Komplicerad leverans.
• Funktioner för hantering av multifunktionella komplex.
• Typer av fastighetsförvaltningsavtal: avtal för övergripande förvaltning av fastigheten med ägaren, avtal för underhåll och underhåll av anläggningen med hyresgästen (ägaren), avtal om återbetalning av allmännyttiga tjänster, avtal hyra.
• Fall: välj typ av kontrakt för hantering av ett visst objekt.

Hyresförhållanden
• Kriser på fastighetsmarknaden. Force majeure och statliga stödåtgärder för hyresgäster.
• Förhandlingar med hyresgäster vid kris.
• Hur man förbereder sig för förhandlingar med hyresgäster.
• Vad du behöver veta om motparten innan du påbörjar förhandlingar. Plan B.
• Grundläggande förhandlingsstrategier. Sätt att komma överens med hyresgästen.
• Psykologi av förhandlingar. Huvudkanaler för inflytande på motparten.
• Hantera atmosfären av förhandlingar.
• Orättvisa förhandlingar. Brott mot avvägningen mellan parternas intressen.
• Hyresgästens agerande för att sänka hyran och hyresvärdens motåtgärder.
• Strategi för interaktion med hyresgäster vid kris.
• Verkstad. Minska hyran i utbyte mot att förlänga kontraktet: fastställande av rabattens storlek.
• Hyresavtalets villkor, som blir särskilt aktuella under en kris.