Hyr en lägenhet eller få en inteckning: det är mer lönsamt
Att Bli Rik Liv / / December 19, 2019
När man jämför lån och leasing fastigheter material aspekt oftast går vid vägkanten. Paneldeltagare reda på vilka är bättre: att betala någon annans farbror, eller bli en slav till banken för att betala, men för hans eller ständigt rör sig i jakt på mer lönsamma alternativ. Men om prövningstillstånd till känslor och siffror blir situationen klarare.
Rent och inteckning i korthet
Förändring i fastighetspriser och hyreslägenheter, liksom storleken på inflationen under en längre period på endast om, så att beräkningar kan förutsägas att vara felaktiga. Och ändå siffrorna säger mer än ord.
Den vägda genomsnittliga räntan på bolån i april i år, enligtBolån beviljas bosatta personer, och förvärvade krav rättigheter på hypotekslån bostadslån i rubel Centralbanken uppgick till 9,64%. Enligt analytiker Domofond.ruAnalytiska rapporter Domofond.ru, Hyr lägenhet i genomsnitt 0,7% lägre mars 2018 än i december 2017. Men bara för att vara säker på att det kommer att antas att ägaren av lägenheten kommer att öka betalningarna med 5% per år.
För beräkningarna tar vi det regionala centret, staden Volgograd och flera miljoner staden Sankt Petersburg.
Volgograd
inteckning
Det genomsnittliga priset för en tvårumslägenhet i Volgograd, enligt Domofond.ru uppgår till 2,365,695 rubel. Betrakta situationen om du har samlat ett första bidrag på 15%, 25% och 50% av inköpspriset och tog en inteckning på 9,64% per år i 10 år.
Handpenning, rubel | Månatlig betalning, RUR | Betalning, rubel | Det totala priset för lägenheten, rubel |
354 854, 15% | 26 176 | 1 130 060 | 3 495 755 |
591 250, 25% | 23 088 | 996 818 | 3 361 818 |
1 182 500, 50% | 15 392 | 664 546 | 3 029 546 |
I beräkningarna tar inte hänsyn till de extra kostnaderna för relaterade tjänster i form av egendomsförsäkring och den person som tog inteckning, och sådan ersättning skatteavdrag.
Låt oss anta att fastighetspriserna kommer att stiga med 5% per år, medan 10 år senare lägenheten kommer att kosta 3,67 miljoner rubel.
hyra
Den genomsnittliga kostnaden för avverkning en tvårumslägenhet i Volgograd - 15 845 rubel per månad. Om hyresvärden kommer att höja kostnaden med ca 5% per år i 10 år, kommer hyresgästen måste ge 24,556 rubel i månaden. Totalt under årens lopp kommer att betala för boendet 2,389,344 rubel. Skillnaden mellan kostnaden för en inteckning med första bidrag på 15% och Hyresgästen får hyra hyra en lägenhet på den projicerade priset 2028 för ytterligare tre år och nio månader.
Med den genomsnittliga lönen i Volgograd i mängden 28 483 rubel, och betalningar för leasing och lån verkar möjligt för en familj med två arbetande vuxna.
Det bör också noteras att hyresgästen förblir outnyttjade besparingar för en handpenning (om någon) att han kan sätta i banken mot ränta. enligtRäntor och krediter och insättningar struktur genom brådskande Central Bank, den genomsnittliga räntan på insättningar i ett till tre år av 6,41% i 2018. För 10 år indexet har upprepade gånger ändrats, men vi kommer att använda denna siffra för beräkningarna. I beräkningarna tar inte hänsyn till versaler.
Handpenning (ackumulering), rubel | Sum 10 år, rubel |
354 854, 15% | 582 315 |
591 250, 25% | 970 241 |
1 182 500, 50% | 1 940 482 |
Respektive för 10 år, hyresgästen inte bara spendera mindre, men tjänar på insättning.
Uthyrning och lagring
Från föregående punkt är det klart hur många människor kommer att kunna spara upp till en insättning i 10 år, om det fortsätter att dra bostäder.
Störst chans att spara ihop till en lägenhet, och köpa den utan en inteckning från en man som har hälften av köpeskillingen, men bara om priset på fastigheter inte kommer att förändras.
Efter 10 år för att köpa en lägenhet som han kommer att missas med 425 213 rubel. Till rätt tid att ha till hands hela beloppet, kommer han att behöva avsätta varje månad lite mer än 3,5 tusen rubel.
Fem år senare, på sin förskottsbetalning kommer att 1,561,491 rubel. Att köpa en lägenhet vid den här tiden, en person behöver fem år att skjuta med 13,4 tusen per månad. Tillsammans med kostnaden för hyran för bostäder det kommer att lämna 29.300 under det första året och 32,6 tusen - i den femte. Således, om han köper en lägenhet i fem år, de totala kostnaderna, med hänsyn till hyreslediga 3,415,482 rubel, tio - 4,755,039 rubel. Båda alternativen är dyrare än lån.
Sankt Petersburg
inteckning
Det genomsnittliga priset för två-rumslägenhet i S: t Petersburg är 6,797,671 rubel.
Handpenning, rubel | Månatlig betalning, RUR | Betalning, rubel | Det totala priset för lägenheten, rubel |
1 019 651, 15% | 75 210 | 3 247 152 | 10 044 823 |
1 699 418, 25% | 66 362 | 2 865 134 | 9 662 805 |
3 398 836, 50% | 44 241 | 1 910 089 | 8 707 760 |
Inte betalar för mycket på din inteckning, eller om du behöver samla en handpenning på minst hälften av kostnaden för en lägenhet, eller öka månadskostnaden och minska lånet sikt. Med en genomsnittlig lönOffice of Federal State Statistics Service för staden Saint-Petersburg och Leningrad 58,5 tusen rubel för att göra det kan uppenbarligen inte alla.
Efter 10 år kommer lägenheten förmodligen kosta 10,99 miljoner rubel.
hyra
Den genomsnittliga kostnaden för avverkning en tvårumslägenhet i St Petersburg - 32 744 rubel per månad. Med tillväxten av kostnaden för hyran med 5% per år under 10 år, kommer den månatliga betalningen vara 50 787 rubel, och alla arbetsgivare kommer att ge 4,942,178 rubel. Skillnaden mellan kostnaden för en inteckning med en handpenning på 15% på hyra av hyresgästen kan hyra en lägenhet på den projicerade pris 2028 ytterligare åtta år och tre månader.
Inte uteslutas och ackumulation.
Handpenning (ackumulering), rubel | Sum 10 år, rubel |
1 019 651, 15% | 1 673 247 |
1 699 418, 25% | 2 788 744 |
3 398 836, 50% | 5 577 490 |
Uthyrning och lagring
Och köpa en lägenhet igen person kan förvänta sig utan en inteckning, som redan har hälften av dess pris. Men för att möta femårsperioden blir det problematiskt. Fem år senare, på hans konto kommer att vara 4,448,162 rubel. Att samla in det begärda beloppet, varje månad han har att skjuta 39.200. Totalt kostnaden för hyran han måste avsätta 72 tusen per månad under det första året.
Om han köper en lägenhet i fem år, är de totala kostnaderna med tanke på hyresavtalet uppskattningsvis 8,968,837 rubel, efter 10 år - 11,739,849 rubel.
Så vad är mer lönsamt
Enligt beräkningar av den genomsnittliga hyres lönsamma. I samtliga fall månadsavgift för uthyrning mindre än att betala på lånet. Den initiala betalningen inte bara spenderas, men innebär också i pengar.
Men efter 10 år av den valda hypotekslån i fastigheten kommer att vara platt och hyresgästen - nej.
När det gäller hyresbostäder och en samtidig ökning av besparingar i lägenheten - samma är inte så enkelt här. Arbetet förutsägbara faktorer: ju mer pengar du har på handen, högre intäkter och lägre kostnader fastigheter och uthyrning i din stad, desto fler chanser spara ihop till en lägenhet utan en inteckning och vistelse i svart. Vanligtvis har dock inte beaktats i beräkningarna att om 10-15 år kan fastighetspriserna stiger kraftigt.
Därför är det nödvändigt att ta hänsyn till en annan viktig indikator - tid. Göra långsiktiga prognoser svårt även för specialister. Och stabilitet i landet - är närmare religion: du tror antingen det eller inte. Därför, om du sparar för en lägenhet kommer att ha mer än fem år, ska ta till beräkningarna inte bara logik utan också intuition.
Observera att pengar på grund av inflation, avskrivningsbara och fastighets ökar i värde.
Dock enligt RosstatIndex för priser i den sekundära bostadsmarknaden i den ryska Fedepatsii, Den sekundära marknadspriset nedgång under de senaste tre åren för alla typer av lägenheter utom för eliten.
Som en ytterligare faktor värt att överväga närheten av pensionsåldern. På pensionsutbetalningar att hyra en lägenhet är svårt, och i storstäder - är det omöjligt. Så vid det här laget väl ha sina egna hem, även om det fick du med betalning.
Argumentet att pengarna gått till banken, skulle kunna vara att hyra en lägenhet förrän i slutet av livet är konsekvent, om du ger upp hemmet köpa i en storstad och hyra en lägenhet till ett mycket rimligt pris. Till exempel, om du sparar på betalning om 3 miljoner, kommer det att ge dig 25 Grand året varje månad i 10 år (men det är nödvändigt att ta hänsyn till inflation).
Pengar kan också läggas på insättning. Summan av 3.000.000, med hänsyn till den nuvarande genomsnittliga räntorna på inlåning kommer att ge 15 tusen rubel i månaden procent, 4.000.000-20.000.
Hur beräknar jag att det är billigare för dig
Genomsnitt beräkningar ger genomsnittliga resultat, därför att förstå att det är billigare för du kommer att behöva utföra beräkningar på egen hand. För att göra detta behöver du följande uppgifter:
- Värdet av hyran för lägenheten.
- Storleken på ditt sparande som du vill använda som en delbetalning.
- Kostnaden för lägenheten, du vill köpa.
- Räntan på lånet (det är möjligt att använda det nationella genomsnittet eller det som erbjuds av banken där du vill ta en inteckning).
- Ränta på insättning på banken, som du är villig att anförtro dina pengar under en längre period.
Om du väljer mellan en inteckning och hyresfastigheter med samtidig ackumulering av pengar för att köpa en lägenhet
1. inteckning
med Lånekalkyl eller på webbplatsen för banken, beräkna hur många år det kommer att ta dig en inteckning på en optimal månatliga betalningar, vad vara betalning.
Med priset på lägenheten på 5,2 miljoner rubel, en första betalning på 3,2 miljoner, en ränta på 11% och löptiden för lånet på sju år, kommer den månatliga betalningen vara 34 245 rubel, och överskjutande - 876 569 rubel.
2. lägenhet~~POS=HEADCOMP
Räkna hur många under årens lopp kommer att ge dig en lägenhet att hyra, med hänsyn tagen till eventuella ökningar av avgifter.
Till exempel, du ger månadsvis 22 tusen rubel, och hyra en lägenhet i tre år. Under denna tid, priset aldrig steg, men det är uppenbart att efter sju år av hyra inte kosta så mycket. Därför under det kommande året kommer förmodligen att ge för hyra av 22 x 12 = 264 000, under de kommande tre åren - 24 × 36 = 864 000, i de återstående tre - 26 x 36 = 936 000, totalt - 2,06 miljoner rubel.
3. Deposit och ackumulation
Räkna ut hur mycket pengar kommer att samlas på din insättning för löptiden för lånet, och mängden röst. Sedan räkna ut hur mycket pengar du kommer att ha efter det första året, den andra och så vidare fram till slutet av löptiden för lånet. Också besluta om hur mycket du kan avsätta varje månad för att köpa en lägenhet, räkna ut hur mycket pengar det kommer att ge dig ett år, två, och så vidare fram till slutet av löptiden för lånet. Nu, genom att lägga till några enkla summor på insättning och besparingar ta reda på hur många år du kommer att kunna samla in pengar på fastigheten.
På insättning utan kapitalisering takt på 6,1% i summan av 3,2 miljoner rubel på sju år kommer det att vända sig till 4,566,400 rubel.
Även om fastighetspriserna kommer att stiga, då för att köpa en lägenhet utan en inteckning kan inte vara sju år.
Det finns ett alternativ inte vänta med att samla erforderlig insättning och deposition på 20 tusen rubel per månad, eller 240 tusen per år. Då kommer efter fem år i besparingar vara 5.376 miljoner rubel. Med hänsyn till alla av hyran på fastigheten kommer att lämna 6,64 miljoner rubel och 176 000 kommer att förbli. Under de sju åren av inteckning för lägenheten kommer att lämna 6.800.000. Dvs kostnaden går ungefär samma, men skonade två år, det vill hyra bostäder och vid denna tid att spara mer lönsamma.
Dessa beräkningar fungerar bara om kostnaden för lägenheterna inte har förändrats på fem år, och hyran går upp i pris snabbare än som anges i prognosen.
När en lägenhet är inte möjligt att spara ännu längre löptid inteckning, är det uppenbart att låna från banken är mer lönsamt än att spara.
Om du väljer mellan en inteckning och hyresfastigheter med inga planer på att köpa en lägenhet i framtiden
1. Kom ihåg hur mycket du ger hyresvärd
Ta siffrorna från föregående exempel - 22 tusen rubel.
2. Beräkna den månatliga betalningen på ett lån
Återigen, siffrorna från föregående exempel - 34,3 tusen rubel.
3. Jämför de två numren
Det är uppenbart att göra lönsamma, även om de inte ta hänsyn till vid beräkningen av den första betalningen. Om allt är inte så tydlig, dela mängden den första betalningen på hypotekslån, och antalet månader lägga till det belopp som erhållits månatlig betalning:
3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 tusen rubel.
Jämfört med 22 tusen få mer tydligare. Och även om det efter sju år av hyran kommer att stiga i pris två gånger, hyr en lägenhet kommer fortfarande att vara lönsam.
Men på det åttonde året av en person med en inteckning helt släcka det och betalar endast för verktyg. En hyresgäst kommer att fortsätta att ge samma mängd hyra. Å andra sidan, om betalningen för en lägenhet inte kommer att höjas, det belopp som skulle ha gått till en inteckning, det kommer att räcka i 26 år av hyresavtalet.
4. Räkna ut hur mycket du kommer att tjäna på de pengar som kunde ha gått för en handpenning
Efter sju år kommer det att finnas 4,57 miljoner rubel på insättning. Och om du avsätta varje månad skillnaden mellan betalningar till ett belopp av 12.300 per månad, i de sju åren kommer att medföra mer 1.030.000. Ett sammanlagt belopp på 5,6 miljoner, de bestämmelserna i 6,1% per år, kommer att generera 28,5 tusen rubel per månad intresse.
se även
- Hur man säljer en lägenhet: en detaljerad instruktion →
- Vad du kontrollera innan du köper en lägenhet på andrahandsmarknaden →
- Hur snabbt att hyra en lägenhet att hyra: steg för steg guide →